강남 꼬마 빌딩, 높은 금리에 재주 있을까....

강남역과 테헤란로, 신논현역 등 강남권에만 5개의 거점 오피스를 두고 있는 업체. 업체 대표는 “공유오피스 이용을 원하는 고객이 늘면서 수용력이 부족한 상황”이라며 “이면도로 꼬마빌딩까지 가리지 않고 보러 다닌다”고 합니다.

팔려는 사람이 더 많은 주택 거래와 달리 빌딩 등 상업용 부동산 시장은 아직 사려는 사람이 더 많은 이른바 ‘매도자 중심 시장’이 형성돼 있으니까요.

주택과 상업용 부동산 모두 거래량이 줄었지만 시장 분위기는 딴판입니다. 빌딩 매매 거래를 주로 다루는 중개법인들은 “금리 인상 여파로 거래량이 줄긴 했어도 빌딩을 사려는 수요는 여전히 공급을 웃돈다”고 말합니다.

21일 한국부동산원 자료에 따르면 올 2분기 상업용 부동산은 면적당 임대료는 높아지고 공실률이 낮아진 것으로 나타났습니다. 지난 1분기 때도 전년 4분기에 비해 임대료 상승, 공실률 하락 추세가 나타났습니다.

상업용 부동산의 인기는 수그러들 줄 모르는 거죠.

전국 평균으로 보면 오피스 임대료는 1년 새 소폭 상승했습니다. 지난해 3분기 17만1500원이던 ㎡당 임대료는 올 2분기 17만2700원을 기록했습니다. 같은 기간 공실률은 10.9%에서 10%로 낮아졌고요.

서울 도심권 오피스의 공실률 하락은 눈에 띌 정도라고 합니다.
지난해 4분기 8.3%였던 강남대로 공실률은 올 2분기에는 2.9%까지 떨어졌습니다.
임차인 이전 수요 등을 고려한 자연 공실률(3%)을 밑도는 수준입니다.

테헤란로도 같은 기간 6.2%에서 3.8%로 크게 하락했습니다. 여의도는 9.1%에서 5.6%로, 공덕역(마포)은 7%에서 4.6%로 말이죠. 공실률이 떨어지면서 꼬마빌딩 투자에 대한 관심도 꾸준합니다. 업계에서는 통상 꼬마빌딩을 지상 5층 이하거나 매매가격이 100억 원 안쪽인 빌딩을 의미합니다.

게다가 연예인의 꼬마빌딩 시세 차익 실현 기사를 보면 정말 될 사람은 되는구나...라는 생각까지 들게 하죠.
재력이 되는 연예인들의 시세 차익 기사를 보면 김이 빠지기도 해요.

빌딩로드 측의 거래 정보에 따르면 지난해 3월 서울 서초구에서 지하 1층~지상 4층짜리 꼬마빌딩(연면적 500여㎡)이 65억원에 거래됐습니다. 빌딩 구매자는 지난 2월 대대적인 리모델링을 거쳐 6월 115억원에 처분했습니다. 시세차익이 무려 1년3개월 만에 50억원에 달했죠. 양도차익에 50%의 소득세를 과세하는 만큼 실제 수익은 25억원. 리모델링 비용 등을 빼면 20억원가량의 수익을 거둔 것으로 추정됩니다. 법인이었다면 절세가 가능해 20% 정도의 법인세만 내기 때문에 수익은 40억원으로 뜁니다.

높은 수익을 거둔 사례는 적지 않습니다. 서초구 반포동의 12층 건물(연면적 2000㎡)은 2019년 65억원에 팔린 뒤 건물주가 새로 지었습니다. 올 6월 매매가가 380억원으로 5배 이상 상승했습니다.

두 번의 거래를 거치면서 가격이 배 이상 뛴 사례도 있습니다. 서초구 잠원동 지상 4층짜리 빌딩(연면적 200㎡)은 2020년 29억7000만원에 거래된 후 지난해 10월 74억5000만원에 팔린 데 이어 지난 4월 다시 87억원에 제3자에게 매각됐습니다. 6개월여 만에 17%의 수익을 거둬 세금을 제하면 7억원 정도를 번 것으로 추정됩니다.

높은 이익을 거둔 사례만 보면 꼬마빌딩은 마치 부동산 투자 성공 방정식인 것처럼 보입니다.

하지만 전문가들은 금리 인상이라는 복병을 염두에 둬야한다고 하죠. 금리 인상을 고려해 임대수익률 기대치를 낮춰야 한다고 조언하는데요.

임대수익보다 대출금의 이자가 높다면 월세로도 이자를 못 내는 상황이 생길 수도 있기 때문이죠.