서울주택구입잠재력지수... 빚내서도 못 산다

29일 KB국민은행이 발표한 부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.8로 집계됐다고 합니다. 역대 최저치였던 올해 1분기(2.6)보다 소폭 올랐지만 큰 변화가 없는 수준이라고 하네요.

 

이 지표는 중위소득 가구가 은행 대출을 받아 집을 살 때 소득, 자산 등 적정 경제능력 한도 내로 구입할 수 있는 아파트 재고량을 의미합니다. 올해 2분기 통계를 해석하면 중산층 가구가 감내할 수준의 빚을 내서 살 수 있는 서울 아파트 물량은 가격 하위 2.8% 수준에 불과한 셈이죠.

 

부동산 침체기와 금리인하 국면이 맞물린 2014년~2015년 이 지표는 45를 넘었습니다. 시내 아파트 중 약 45%는 중산층 가구가 대출을 받아 살 수 있었다는 거죠. 하지만 이후 아파트값이 급등했고 소득 상승률이 뒷받침되지 않아 중산층의 내집 마련 여력이 크게 위축된 셈입니다.

 

서울 아파트 주택구입잠재력지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 양호했습니다.

 

2015년이면 박근혜 정부였네요.

 

아파트값 상승률이 안정세였던 2014~2015년에는 30~40 선을 유지했고요. 이때는 중산층이 구입 가능한 아파트 재고량이 50만~60만 호에 달했습니다. 하지만 올해 2분기에는 3만9000가구에 불과합니다.

공급량도 절대 부족했다는 걸 알 수 있습니다.

 

또 금리가 단기간 급등하면서 주택 대출 이자부담이 커진 것도 중산층 구매 여력을 악화시킨 요인으로 꼽힙니다. 올해 2분기 은행 평균 주택담보대출 금리는 3.95%로 2013년 1분기(4.07%) 이후 9년 여만에 최고치를 기록했죠.

 

때문에 중산층의 수도권 아파트 구매 여력도 악화될 수밖에 없었습니다.

 

올해 2분기 경기 주택구입잠재력지수는 26, 인천 주택구입잠재력지수는 38.4로 각각 집계됐습니다. 2년 전과 비교해 경기는 33.7포인트, 인천은 33.6포인트 각각 하락했죠. 이 기간 경기, 인천에서 중산층 구입이 어려워진 아파트 재고량은 약 102만7000호에 달합니다.

 

하지만 중산층이 대출 의존 없이 소득을 모아 내집마련을 할 수 있는 기간은 다소 줄었다고합니다.

 

올해 6월 기준 서울 3분위 가구, 3분위 주택 기준 소득대비 집값 비율(PIR)은 17.6으로 3개월 전보다 0.8포인트 하락했습니다. 중산층 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아 시세 상위 40~60% 수준 집을 사는 데 17.6년이 걸린다는 의미라고 하는데... 그게 가능하지도 않고....

 

서울 주택 PIR은 지난해 말 20으로 정점을 찍은 뒤 올해 들어 점차 하락세입니다. 하지만 10~11 내외였던 5년 전보다는 여전히 높은 수준이죠.

 

중산층 가구가 서울 지역 시세 3분위 주택 전셋값을 마련하기 위해 필요한 시간은 올해 6월 기준 9.4년으로 조사됐습니다. 3개월 전과 비교해 0.4년 단축됐다고는 하지만 크게 와닿지는 않을 거예요.