임대차 분쟁 없이 계약갱신청구권 갱신 하는 방법

임차인의 의사에 따라 계약을 한 차례 더 갱긴할 수 있도록 보장하는 계약갱신청구권의 갱신 기간은 기본적으로 2년이다.

 

 

임차인의 주거생활 안정을 위해 마련된 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 후에도 한 번 더 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 따라서 임대차 분쟁 없이 갱신하려면 계약갱신청구권에 대해 정확히 아는 것이 중요합니다. 

 

계약개인청구권이란 무엇인지, 행사 조건과 절차, 예외 사항까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인이 기존 임대차 계약이 끝난 후에도 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 2020년 7월 31일 개정법이 시행되면서 새롭게 도입된 제도로, 세입자의 거주 안정성을 높이기 위해 마련됐습니다.

 

이 제도는 임차인의 의사에 따라 계약을 한 차례 갱신할 수 있도록 보장하며, 갱신 기간은 기본적으로 2년입니다. 즉, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 총 4년(2년+2년) 동안 같은 집에서 살 수 있게 됩니다.

 

계약갱신청구권 행사 조건

 

계약갱신청구권은 누구나 사용할 수 있는 권리는 아닙니다. 아래 조건을 충족해야 합니다.

• 임차인이 직접 거주하고 있어야 하며, 실거주 목적이 아닌 경우는 제한됨
• 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 서면 또는 구두로 갱신 의사를 표시
• 계약 해지 사유가 없는 경우: 임차인이 월세 연체, 무단 전대, 주택 훼손 등의 사유가 없어야 함

또한, 갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 처음 계약을 갱신한 후 다시 또 갱신을 요구하는 것은 불가능합니다.

임대인이 거절할 수 있는 예외 사유

계약갱신청구권은 임차인의 강력한 권리지만, 임대인이 거절할 수 있는 예외 조항도 명시되어 있습니다. 다음과 같은 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

1. 임대인이 직접 거주 예정: 본인, 배우자, 직계존비속이 실거주 목적일 경우
2. 임차인이 계약 의무를 위반: 월세 2기 이상 연체, 무단 전대 등
3. 건물 철거 및 재건축 계획: 정당한 사유로 인한 철거 필요시
4. 임대차계약이 종료된 후 장기간 미거주: 임차인이 1년 이상 무단 공실

특히 임대인의 실거주 목적 거절은 계약 종료 후 2년 내 입주해야 한다는 조건이 따르며, 이를 위반할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 절차

1. 계약 만료일 기준 6개월~2개월 전에 서면(문자, 이메일 포함)으로 임대인에게 갱신 의사 통지
2. 임대인이 동의하거나 별도 회신이 없을 경우 자동 갱신
3. 임대인이 정당한 사유로 거절할 경우, 거절 사유 명시 필요

갱신이 완료되면 임대차 조건은 원칙적으로 종전과 동일하되, 임대료 인상은 5% 이내에서만 가능하도록 제한됩니다. 이는 서울시, 경기도 등 일부 지역에서 특히 중요한 조항입니다.

 

갱신 후 임대료 인상 제한

 

계약갱신청구권을 행사했을 때 가장 많이 받는 질문은 “임대료 얼마나 오를까?”입니다. 법에 따르면 갱신 계약 시 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 이내에서만 인상이 허용됩니다.

이는 지방자치단체에서 별도로 조례로 조정할 수 있지만, 대부분의 지역에서 이 기준이 유지되고 있습니다. 임대인이 이를 초과해 요구할 경우 무효로 간주되며, 임차인은 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

신고 의무와 확정일자

갱신 계약 역시 임대차신고제의 적용을 받습니다. 즉, 갱신된 계약도 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 경우, 30일 이내 신고해야 하며 자동으로 확정일자도 부여됩니다.

신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으니 계약이 갱신되었더라도 신고를 잊지 마세요.

 

법적 분쟁과 사례

 

제도 시행 이후 가장 흔한 분쟁은 ‘임대인의 실거주 거절’과 관련된 사례입니다. 예를 들어, 계약 종료 후 임대인이 직접 입주하겠다고 거절했으나 실제로는 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

서울중앙지방법원의 판례에 따르면, “임대인이 계약갱신청구권을 정당한 사유 없이 거부하고 제3자에게 임대한 경우, 계약갱신이 유효하며 손해를 배상해야 한다”라고 판결한 바 있습니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 이미 2년 갱신한 상태인데 또 갱신할 수 있나요?
A. 아니요. 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다.

Q. 갱신 시 전세에서 월세로 전환 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만, 임차인의 동의가 있어야 하며, 5% 인상 제한을 초과하지 않아야 합니다.

Q. 전세 사기 피해자인 경우도 갱신 가능할까요?
A. 전세 사기와는 별도로 계약상 요건을 충족하면 갱신청구권 행사 가능합니다.

Q. 갱신 요구했는데 임대인이 답이 없어요. 자동 연장되나요?
A. 네, 일정 기간 내 거절 사유를 밝히지 않으면 자동 갱신으로 간주됩니다.

 

계약갱신청구권은 단순한 연장이 아닌, 임차인의 주거권을 지키는 강력한 법적 보호 장치입니다. 올바른 행사 시기와 조건을 파악하고, 법적 분쟁을 예방하기 위한 서면 증빙도 중요합니다. 계약 만료를 앞둔 임차인이라면 지금 바로 갱신 여부를 검토하고, 필요한 경우 계약서 작성과 임대차 신고까지 잊지 말아야 합니다.

 

 

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